Польская Федерация Ассоциаций Оценщиков PFVA (Polish Federation of Valuers Associations) в рамках финансируемого европейской программой ERASMUS+ проекта REVASE провела 27 февраля 2018 года в Варшаве конференцию, получившую достаточно интригующее название «Статистические Методы в Оценке Недвижимости – Легальны ли Они?». Проведение данной конференции осуществялось под общим патронатом Европейськой Группы Национальных Оценочных Асоциаций TEGoVA (The European Group of Valuers Associations), под эгидой которой в целом выполняется весь общеевропейский проект REVASE.
Проведение конференции с такой тематикой вызвало достаточно живой интерес среди специалистов, занятых оценочной деятельностью. Основную их массу в количестве 120 чел. составили польские коллеги. Помимо них в работе конференции приняли участие представители Великобритании, Ирландии, Кипра, Румынии, Сербии и Украины.
Открывая конференцию президент PFVA Марек Вишневский (Marek Wisniewski) подчеркнул ее актуальность. Применение основанных на статистических данных подходов и моделей в оценке недвижимости становится все более активным. Накапливаемые данные с рынков недвижимости постепенно используются не только для анализа и прогноза состояния этих рынков, но все больше и для прямого применения в автоматизированных методах стоимостной оценки (АМО) объектов недвижимости. Поэтому к числу основных вопросов, вынесенных для обсуждения на конференцию, относятся вопросы степени использования таких подходов в оценочной практике и их сопоставления с традиционными методами оценки, основанными на привлечении профессионального опыта квалифицированного оценщика.
Выступая во вступительной части конференции, президент TEGoVA Крис Гржезик (Chris Grzesik) отметил, что применение автоматизированных методов оценки зачастую противопоставляется традиционным методам. В то же время тут нет особенного противоречия, если рассматривать такие автоматизированные методы как инструмент, помогающий и облегчающий труд профессионального оценщика. При таком подходе устраняется сама основа таких противоречий, поскольку, с одной стороны привлекается гораздо более широкая статистическая база, а с другой, окончательное суждение остается за профессионализмом оценщика, который несет всю полноту ответственности за результаты оценки стоимости актива.
Учитывая важность данного вопроса, как подчеркнул Крис Гржезик, TEGoVA добавило к общему пакету «Синей Книги» стандартов отдельный стандарт EVP 6 и руководство EVGN 11, которые определяют порядок и масштабы применения основанных на статистических данных автоматизированных методов оценки.
Как всегда на подобных публичных мероприятиях эмоциональным по своему характеру было выступление ген. директора Европейской Федерации Недвижимости, советника TEGoVA Майкла МакБрайена (Michael MacBrien). Свое сообщение он посвятил рассмотрению общих вопросов влияния Европейского Законодательства и Европейских стандартов оценки на практику оценочной деятельности.
Основным мотивом применения автоматизированных методов оценки является интерес к проведению быстрых оценок за небольшое вознаграждение. При этом подразумевается, что сама оценка проводится без практического участия оценщика и без проведения осмотра объекта оценки. Тем самым под вопросом оказывается само будущее оценочной профессии, а также надежность и достоверность получаемых результатов оценки.
Обеспечить необходимую защищенность в данном вопросе можно в рамках Европейского Сообщества через соответствующую общеевропейскую законодательную базу и общеевропейские стандарты оценки.
Существующая на сегодня ситуация, отраженная в Директивах и Регламентах Евросоюза, допускает применение АМО только для целей мониторинга за тенденциями в изменении стоимостных показателей, тогда как сама оценка должна проводится независимыми и компетентными специалистами.
Для укрепления позиций оценочного сообщества TEGoVA сконцентрировала свое внимание на анализе точности результатов, получаемых на основе АМО. Данную работу возглавил проф. Дж. Матусяк (George Matysiak), доклад которого также был представлен на конференции.
Поскольку провести объективный анализ точности стоимостных оценок активов, получаемых на основе применения европейских продуктов АМО, не представилось возможным из-за отказа их разработчиков направить необходимую для этого исходную информацию, пришлось обратиться к авторам аналогичных программных продуктов, применяемых в США.
Так, по данным, представленным наиболее крупной сервисной компанией США этого направления Zillow с вероятностью 85 % получаемые на основе АМО результатов в среднем попадают в диапазон +/- 20 % их фактической стоимости продаж. В зависимости от страны уровень вероятности может колебаться от 37 % до 100 %. Основываясь на этих результатах сами разработчики АМО в США предупреждают, что получаемые на их основе результаты не могут рассматриваться в качестве оценки, а только служить одним из ее первоначальных этапов.
Такие цифры, характеризующие степень надежности получаемых на основе АМО результатов не могут не настораживать. Именно это в конечном итоге привело к необходимости появления стандарта EVS 6 и руководства EVGN 11, не допускающих проведения стоимостной оценки активов без привлечения профессионального мнения компетентного специалиста.
Эту основную тему конференции продолжил доклад проф. Дж. Матусяка (George Matysiak), который был полностью посвящен анализу применяемых АМО и точности получаемых на их основе результатов. Впервые появившиеся в США вначале 80-х годов АВМ стали уже достаточно распространенными благодаря своим возможностям быстрой обработки информации, оперативности выдачи результатов, дешевизне применения, привлечении больших массивов возобновляемой статистической информации.
В качестве аналитической базы таких приложений используется достаточно широкий круг аналитических методов, включая множественную регрессию, пространственную регрессию, гео-локацию и регрессию, градиентную регрессию, методы последовательных статистических решений, искусственные нейронные сети в различных модификациях, методы нечетких множеств и модели распознавания образов и ряд других.
Несмотря на наличие достаточно большого числа коммерчески ориентированных европейских АМО, детали аналитических моделей, на которых они построены и обоснование точности получаемых на их основе результатов, разработчиками не раскрываются под предлогом коммерческой тайны. В отличие от этого точность аналогичных АМО американского происхождения обычно указывается на веб-порталах их разработчиков.
Приведенные обобщающие результаты компании Zillow, в частности, свидетельствуют, что для 864 округов США обычно считающейся приемлемой точность оценки +/- 10 % в случае АМО достигается только в 70 % случаев. Остальные 30 % оценок находятся за пределами 10-процентного диапазона точности.
Исходя из анализа имеющихся данных делается общий вывод о необходимости стандартизации всей процедуры анализа точности результатов, получаемых на основе АМО, большей открытости закладываемых в них аналитических моделей. В этой связи формулируется обобщающее положение о том, что на сегодня нет оснований использовать автоматизированные методы в качестве самостоятельных инструментов полноценной стоимостной оценки. Они могут рассматриваться только как вспомогательное средство содействия профессиональному оценщику.
Доклад ген. директора Института Рейтингования и Оценки Дэвида Магора (David Magor) был сориентирован на применении АМО для массовой и портфельной оценок. Приведены примеры применения таких автоматизированных продуктов для целей местного налогообложения в канадской провинции Онтарио, Северной Ирландии, выделены ряд программных продуктов компании CoreLogic.
В то же время подчеркивается, что по своей сути стоимостная оценка является не только наукой, но и искусством, поскольку требует привлечения опыта, интуиции, профессионального суждения оценщика, которые не могут быть автоматизированы.
Описанию назначения и основного содержания стандарта EVS 6 и руководства EVGN 11, принятых в октябре 2017 г., было посвящено выступление президента Ассоциации Оценщиков Сербии Даниелы Илич (Danijela Ilic). Издание как стандарта, так и руководства сориентировано на определение роли и места АМО в общей процедуре проведения стоимостной оценки активов.
При этом стандарт EVS 6 четко определяет, что результаты, получаемые на основе АМО не есть стоимостная оценка. Применение компьютеризованых методов не может составлять основы всего процесса оценки, который в качестве обязательных элементов должен включать проведение визуального осмотра и основываться на профессиональном суждении оценщика.
В этой связи стандарт подчеркивает, что применение АМО необходимо рассматривать в качестве вспомагательного инструмента для специалиста, выполняющего стоимостную оценку, за которую он несет профессиональную ответственность.
Исходя и этого оценки стоимости активов, выполненные с привлечением только АМО, не могут быть признаны отвечающие требованиям европейски стандартов EVS-2016.
В то же время они могут использоваться для составления предварительного суждения о возможном диапазоне стоимости, в случае мониторинга за трендом, анализа необходимости переоценки активов, идентификации грубых отклонений от общего тренда и в ряде других случаув, требующих предварительного стоимостного анализа.
Выступление профессора Евы Кучарской-Стасяк (Ewa Kucharska-Stasiak) было посвящено общему историческому обзору применения статистики в контексте развития общей экономической теории. Представлен широкий взгляд на общую эволюцию экономической теории с позиций применения для описания ее закономерностей не только статистических, но и в целом математических методов и теорий.
Показаны ограничения присущие применению чисто статистических методов в методологии стоимостной оценки. Выделена необходимость привлечения для этих работ бихевиористских представлений и учета поведенческих факторов, в частности, в рамках ключевых элементов теории принятия решений.
Общеметодологическим основам стоимостной оценки в аспекте применения статистических методов посвящен доклад проф. Гржегоша Кршуковского (Grzegorz Krzykowski). Рассмотрены общие вопросы статистической популяции и статистической выборки, построения статистической модели процесса, показаны ряд примеров построения таких моделей в рамках линейной и нелинейной регрессии.
Некоторые особенности применения статистических данных в работах по стоимостной оценке недвижимости в сопоставлении с требованиями европейских стандартов оценки EVS-2016 представлены в докладе Барбары Маевской (Barbara Majewska). На ряде практических примеров стоимостной оценки жилой недвижимости Польши показаны возможные значительные погрешности в точности получаемых результатов при использовании чисто статистической информации без учета специфики конкретного объекта оценки.
В заключительном докладе проф. Малгоржаты Ренигер-Билозор (Malgorzata Renigier-Bilozor) представлены накопленные автором материалы по применению гео-статистических методов в оценке недвижимости на примере польского воеводства Ольштын (Olsztyn). В основе модели лежат принципы многофакторной регрессии. Показаны сложности построения моделей данного типа, учитывая большое число влияющих зачастую взаимосвязанных факторов, имеющих нелинейную и нестационарную природу.
Дальнейшим развитием данного подхода стало привлечение принципов нечеткой логики и граничных сетей. Показаны перспективы построения на этой методологической основе автоматизированных методов стоимостной оценки недвижимости.
Организаторы конференции не ограничились представлением только выступлениями докладчиков, предложив ее участникам широкую дискуссию в рамках круглого стола, ставшего завершающим этапом всей программы конференции. Выступившие в дискуссии участники подчеркнули получившее в последние годы значительное развитие применения статистических методов в оценке недвижимости, что является неизбежным и в целом полезным для более надежного обоснования получаемых итоговых результатов.
В то же время ошибочным будет полностью полагаться на привлечение этих методов и построенных на их основе автоматизированных моделей при проведении работ по стоимостной оценке. Основным доводом для этого является индивидуальный характер активов, требующий безусловного привлечения компетенции, знания, опыта и основанных на этом профессиональных суждений специалиста в области оценки.
Д.т.н., проф. Якубовский В. В., MRICS, REV, Группа ВЕРИТЕКС
Назад
