Компания CBRE провела онлайн-звонок вместе с 15,000 клиентов и работников из разных стран, которые присоединились к обсуждению влияния распространения пандемии COVID-19 на мировую макроэкономику, рынки капитала, а также ключевые сегменты и операционные вопросы на рынке коммерческой недвижимости.
Макроэкономические показатели
Согласно последним исследованиям, ухудшила свой прогноз роста мировой экономики и экономики США. Ожидается, что в связи с глобальной рецессией, наиболее резкий спад будет ощутим во 2 квартале, в частности в США (-6%), а начало восстановления придется на 3 квартал. Экономика США, маловероятно, избежит технической рецессии, поскольку рост ВВП в стране ожидается на уровне 0,4% за год.
• Так, траектория спада экономических показателей и восстановление экономики будет напоминать фигуру, похожую на логотип Nike (а не “V” или “U”).
Пик заражений коронавирусом, скорее всего, придется на период с мая по август, вероятно, ближе к маю, если следовать закономерности, которая наблюдалась в Китае.
Экономика Китая уже начала восстанавливаться и, возможно, даже сможет продемонстрировать положительную динамику во втором квартале.
Рынки капитала
В связи с быстрым изменением конъюнктуры на рынке, большинство потрясений на рынках недвижимости по всему миру произошли в течение последних 10 дней. Произошло значительное падение предложения, сделок, которые появляются на рынке, и сокращение спроса, о чем свидетельствуют данные о количестве подписанных соглашений о неразглашении. В целом в США, подписание соглашений продолжается, особенно, что касается договоров на покупку многоквартирных домов.
Стоимость активов
Проводился опрос игроков на рынках капитала, чтобы исследовать, как изменились настроения клиентов. Среди опрошенных, более 50% респондентов заявили, что продавцы задерживают вывод активов на рынок, а более 70% ожидают увеличения негативных факторов на рынке в последующие 30 дней. Респонденты также отметили, что размер текущих пулов торгов сокращается (65%), а 80% опрошенных ожидают дальнейшего сокращения. Стоит отметить, что 50% покупателей пытаются «переоценить» соглашения, по которым уже были заключены договоры, а именно, речь идет о пересмотре стоимости в сторону снижения. На этом фоне, две трети покупателей попросили снизить цены на 5%.
В 2013 и 2017,когда происходил рост процентных ставок и в целом в кризисные периоды, наблюдалась практика с запросами относительно переоценки сделок. Так, в результате, менее 10% транзакций были переоценены, а средняя переоценка составляла до 3%.
Была исследована динамика арендных ставок и стоимости активов. За основу взяли пиковые уровни в США и низкие точки после событий 11 сентября 2001 года и во время глобального финансового кризиса 2007-2009. Что касается арендных ставок, понадобилось около двух лет, чтобы арендная ставка упала от пикового уровня до низшей точки и около 6 лет на ее восстановление до базового значения. Зато стоимость активов значительно быстрее восстановилась на всех рынках коммерческой недвижимости, включая ритейл, поскольку укрепление ставки капитализации на фоне падения инфляции/процентных ставок компенсировало медленное восстановление арендной ставки.
Отели и гостиницы
На рынке гостиничной недвижимости ожидается резкое падение спроса на номера любой ценовой категории. Перед началом вспышки пандемии Covid-19, CBRE прогнозировали снижение уровня RevPAR (коэффициент средней доходности одного номера) на 0,1% в американских отелях. Согласно пересмотренному прогнозу, падение RevPAR оценивается в -37% в 2020 году. Наибольший спад ожидается во втором квартале, когда средняя доходность одного номера может снизиться на 60%.
Склады
На рынке складской недвижимости арендная активность снизится в краткосрочной перспективе, поскольку арендаторы займут выжидательную позицию и могут возникнуть проблемы с посещением объектов потенциальными арендаторами или инвесторами. Однако, учитывая высокий спрос на складские площади, арендная ставка, вероятно, останется относительно стабильной. В долгосрочной перспективе складская недвижимость, вероятно, будет демонстрировать положительную динамику. Этому могут поспособствовать более безопасные сети поставок и потребность в увеличении продовольственных запасов, рост сектора e-commerce, поскольку люди покупают больше в формате онлайн и дальнейшее увеличение спроса на формат last mile storage и холодные склады, где предложение остается ограниченным.
Офисы
Арендная активность в краткосрочной перспективе снизится, поскольку арендаторы будут находиться в режиме ожидания. Наибольшее влияние ситуация окажет на рынки нефтегазовой промышленности и туристической индустрии, но, в общем, большинство отраслей демонстрируют спад по крайней мере в краткосрочной перспективе.
Ритейл
Рынок торговой недвижимости, как и рынок отелей, испытывает наиболее негативное влияние вируса. В целом негативная ситуация связана с закрытием физических торговых центров, ресторанов, спортзалов и развлекательных зон, при этом наблюдается стремительное укрепление продовольственного и фармацевтического секторов. Однако, CBRE ожидает быстрого восстановления розничного товарооборота в 2021 благодаря отложенному спросу у потребителей. Подтверждением этого предположения является стремительное возобновление торговли в Китае сегодня, где население начинает возвращаться к нормальной жизни после карантинных мероприятий.
Жилая недвижимость
В целом структурные изменения в спросе остаются благоприятными для сектора, хотя вероятно кратковременное ослабление спроса на элитную недвижимость на фоне отложения покупок, так как и на недвижимость класса В и С, что связано с уменьшением доходов работников с низким заработком в данной ситуации.
В целом не ожидается существенных изменений в краткосрочных рыночных условиях. Больше всего пострадают сферы, которые подлежат закрытию на время карантина, в частности гостиничный и торговый рынки недвижимости. По соглашениям, наблюдается практика запросов на переоценку, хотя пока что количество реальных случаев снижения цены довольно невелико. В общем, в ближайшее время ожидается уменьшение количества завершенных сделок.
Как долго это продлится?
Поскольку во многих странах внедрено фискальное и монетарное стимулирование, к тому же, существующий кризис не является банковским / финансовым, а также, учитывая быстрое восстановление экономики Китая - есть все предпосылки для оптимистического прогноза по гораздо более быстрому возврату к докризисному уровню чем в предыдущие периоды (глобальный финансовый кризис 2007-2008 гг.).
81% промышленных компаний, которые экспортируют товары из Китая возобновили свою деятельность. Что касается е-commerce, на полное восстановление понадобилось около 4 недель, от почти полного сокращения деятельности до практически 100% восстановления на сегодняшний день. Торговые центры восстанавливают свою работу, почти 80% ТЦ открываются снова. Гостиничный бизнес также приходит в норму, прошло 6 недель, пока спрос на гостиничные номера прекратил падение.
Источник: https://propertytimes.com.ua
Назад
